怎么样和老公说清楚深圳房价还会继续涨这个事情?

ALLEN    成交快报  114个阅读

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猜测你老公是数据派,我建议还是从数据来分析房价下跌的可能性:

  1. 从供需的角度来思考中国房地产的问题,可以从全国和从不同城市来看

中国过去三十年平均每年增加1%的城市化率,那每年就是将近1000万的新增人口进入城市

2016年中国三四线等城市占了总人口的78.5%,一二线城市占了不到20%

但是在2010-2016年新增人口中,33个一二线城市就占了将近60%,可以看出人口向一二线城市聚集

测算下来,未来十年会有6000万人在这33个城市聚集,每个城市可以分到差不多200万人,200万人,就是将近75万套(套均2.7人)的住宅需求,那要分析一个城市房价能不能涨,就看这个城市的住宅供应(商品房+保障房)能否超过75万套,全国主要核心城市基本都是一致,深圳具体数据大家有兴趣可以去查一下,商品房肯定是远远不够的(大约3-4万套/年),主要看保障房的落实情况

2. 另外可以从国家金融安全的角度思考一下,银行一直都在做压力测试,一旦房价下跌,对于银行贷款安全的影响,这里我们也简单分析一下

从平安证券的数据来看,银行抵押贷款的比例平均在40%多一点,银行利润组成70%来源于利息差,目前利息差在4-5%之间,所以只要贷款不良超过这个数目,基本银行就要负债生活。那银行有多少流动现金,央行规定的存款保证金比例在15%-18%之间。

那这个算数就出来了,40%的抵押贷款,如果有10%出现问题,那银行就会进入亏损,如果30-40%出现问题,那就会导致银行短期内现金无法覆盖负债,随时都有可能倒闭。

因此按照目前的银行贷款结构,国家会允许房价下跌超过30%以上,出现大面积的不良?个人认为机会很小,特别是在国内这种调控的大背景底下。


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作者:allen


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